I Den Här Artikeln:

Ägarfinansiering sker när ägaren av fast egendom samtycker till att acceptera betalningar direkt från köparen istället för att ta emot köpeskillingen i en klumpsumma från en låneinstitut. Köparen flyttar vanligtvis direkt, men tar inte titeln förrän han har slutfört alla betalningar. Detta arrangemang är allmänt känt som en markkontrakt. Även om South Carolina-lagar som reglerar markkontrakt liknar de i andra stater, innehåller de särdrag.

South Carolina lagar för ägarefinansiering: carolina

Ägarfinansiering är ett alternativ för köpare utan tillgång till kommersiell kredit.

Hypotekslån och lån

En köpare enligt en markkontrakt tar titeln till landet som är föremål för eventuella existerande inteckningar eller pant på fastigheten. Följaktligen ska köparen göra en titelsökning på länets landrekordkontor innan kontraktet är undertecknat, och innan han tar titeln till fastigheten. Om fastigheten är föremål för ett registrerat hypotekslån eller lien när köparen överlåter titeln tar köparen fastigheten till det, men har en rättslig fordran gentemot säljaren för skadestånd. Om inteckning eller lien är oregistrerad kommer den att släckas när titeln övergår till köparen, även om hypotekslån eller lieninnehavaren fortfarande har en osäker fordran gentemot säljaren för det utestående beloppet.

Standard

South Carolina erbjuder färre formella skydd till köpare under landkontrakt än lagarna i många andra stater. Det gör det möjligt för markkontrakt att innehålla förverkandebestämmelser som ger säljaren rätt att beslagta fastigheten utan att avskärma eller betala ersättning om köparen är avstängd när som helst under avbetalningsperioden. Det innebär att köparen inte har något eget kapital i hemmet förrän han har en juridisk titel. Köpare och säljare är fritt att förhandla om ett mer rättvist arrangemang i landskontraktet.

Rättvis hjälp

På grund av de hårda konsekvenserna av förverkande, kan en köpare som förlorar alla betalningar i ett landskontrakt överklaga till en domstol för rättvisa. Även om det inte finns några lagstadgade skydd för att hjälpa köpare som förlorar, 2002 South Carolina-fallet Lewis v. Premium Inv. Corp fastställde att en domstol i South Carolina har rätt att tvinga säljaren att avskärma, sälja egendomen vid en domstolsförsäljning och avkastning går utöver köparens utestående skuld till köparen och därigenom bevarar köparens eget kapital. Det fastställdes också att en domstol får tillåta köparen en ny chans att äga fastigheten om han betalar den nya ägaren beloppet av sin utestående skuld inom en viss inlösenperiod som fastställts av domstolen. Dessa rättsmedel beviljas endast av domstolar om fakta i ärendet indikerar att orättvisor annars skulle leda till.

Titelöverföring

När köparen har slutfört alla betalningar är säljaren skyldig att överlåta titeln till köparen. De flesta markkontrakt kräver att säljaren tillhandahåller "omsättningsbar titel", vilket innebär att det inte finns några utestående pant eller hypotekslån på fastigheten. Om säljaren misslyckas med att överföra titeln eller om han överlåter titeln med en defekt, till exempel ett obetalt lån, kan köparen stämma för lättnad. Han kan söka skador från säljaren, till exempel beloppet av ett obetalt lån, eller han får begära att domstolen ska beställa länets landrekordkontor för att överföra titeln till fastigheten till honom.


Video: